استحوذت شركة أجنبية (“الشركة”) على عقار على المخطط في دبي قبل يناير 2011 عندما سُمح للشركات الأجنبية بامتلاك عقارات. تم الانتهاء من بناء العقار فقط في عام 2019 وكانت الشركة بحاجة إلى حيازة العقار والحصول على سند الملكية.

مشكلة تواجه

اعتبارًا من يناير 2011 ، لم يعد يُسمح لشركات الأوفشور بامتلاك العقارات في دبي ، باستثناء الشركات الخارجية في جافزا المسجلة في سلطة المنطقة الحرة بجبل علي.

احتاجت الشركة إلى التقدم بطلب للحصول على سند ملكية عند تسليم العقار. لكن ، على ما يبدو ، لم يتمكنوا من القيام بذلك بسبب القاعدة المذكورة أعلاه التي تحظر على الشركات الأجنبية امتلاك عقارات في دبي.

التحليلات

في 13 مارس 2006 ، أصدرت حكومة دبي القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات في إمارة دبي (“القانون”) الذي ينظم ملكية الأفراد والشركات في إمارة دبي.

تنص المادة 4 من القانون على أنه يجوز للأجانب ، بموافقة الحاكم ، منح الحقوق التالية في مناطق معينة:

• الحق في التملك المطلق للممتلكات العقارية دون قيود فيما يتعلق بالوقت ؛ و
• الحق في الحصول على حق الانتفاع أو الإيجار على الممتلكات العقارية لمدة لا تتجاوز 99 عامًا.

يتم تعريف كلمة “شخص” في القانون على أنها “شخص طبيعي أو اعتباري”. بما أن الشركات بما في ذلك الشركات الأجنبية هي أشخاص اعتباريون ، من الناحية القانونية ، لا توجد قيود على الشركات الأجنبية لامتلاك العقارات ، وفقًا للقانون المذكور أعلاه.

ومع ذلك ، يتم استكمال القانون بالسياسات المختلفة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ، والتي يتم نشر بعضها وبعضها غير منشور ، وقابل للتغيير من وقت لآخر.

دخلت إحدى سياسات دائرة الأراضي والأملاك هذه حيز التنفيذ في الأول من يناير 2011 ، والتي بموجبها تم منع الشركات الأجنبية الأجنبية (مثل جزر فيرجن البريطانية ، وجزيرة كايمان ، وبنما ، وما إلى ذلك) من امتلاك عقارات في دبي. في وقت لاحق ، تم إدراج الشركات المحلية الأجنبية أيضًا في قائمة الشركات المقيدة. هذه السياسات ليست بأثر رجعي بمعنى أنه إذا استحوذت شركة خارجية أو داخلية أجنبية على عقار وحصلت على سند ملكية قبل اللوائح المذكورة أعلاه ، فلا يزال بإمكانها أن تظل مالكة لهذا العقار. النقطة الأساسية هنا هي تسجيل الملكية والحصول على سند الملكية قبل دخول القوانين الجديدة حيز التنفيذ.

على ما يبدو ، تم سن هذه السياسات لعدة أسباب. أحد هذه الأسباب هو أنه كان من الصعب عملياً تتبع هوية المساهمين في الشركات الأجنبية ويمكن لهذه الشركات بسهولة نقل الأسهم دون إخطار دائرة الأراضي والأملاك في دبي وبالتالي تجنب دفع رسوم تسجيل البيع. الأسباب الأخرى هي ضمان شفافية أفضل ومكافحة غسل الأموال.

بالعودة إلى قضية عميلنا ، فإن عميلنا هو شركة داخلية أجنبية قامت بشراء العقار على المخطط في منطقة التملك الحر عندما كان لا يزال يُسمح للشركات الأجنبية بالقيام بذلك. لم تزعج الشركة حتى تسليم الممتلكات الذي حدث فقط في عام 2019 ، عندما تقدم الطرفان بطلب للحصول على سند الملكية. لم تتم الموافقة على طلب سند الملكية من قبل دائرة الأراضي والأملاك بسبب القواعد الجديدة المعمول بها.

كان على عميلنا الاستيلاء على العقار في أي حال واقترب منا بحثًا عن حل.

المحلول

بعد المراجعة الدقيقة للقواعد واللوائح المعمول بها والتشاور مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، اقترحنا حلين محتملين للعميل:

• الخيار (أ): طلب موافقة دائرة الأراضي والأملاك على تحويل العقار كهدية من الشركة إلى مساهميها الأفراد بنفس نسب مساهمتهم في الشركة.
• الخيار ب. تسجيل شركة خارجية جديدة في المنطقة الحرة بجبل علي في دبي (شركة أوفشور في جافزا) ، مملوكة بالكامل للشركة أو لمساهمي الشركة بنفس نسب الأسهم كما في الشركة. بعد ذلك ، يمكن للشركة طلب موافقة دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتحويل الوحدة كهدية إلى شركة أوفشور جافزا.

فضل العميل الذهاب إلى الخيار 1 لأنه كان أكثر فعالية من حيث التكلفة مقارنة بالخيار 2. ساعدنا العميل في عملية الحصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك في دبي على تحويل الهدية وتمكنا في النهاية من تحويل الوحدة كهدية لأسماء المساهمين الفرديين.

أثناء العملية ، كان علينا إثبات المساهمين النهائيين في الشركة من خلال تقديم مستندات الشركة ذات الصلة ، والتي تم تصديقها وتصديقها من قبل السلطات الحكومية الأجنبية ذات الصلة وسفارة الإمارات العربية المتحدة في بلد المنشأ ووزارة الخارجية في الإمارات العربية المتحدة.

بعد إتمام تحويل الهدية ، أصدرت دائرة الأراضي والأملاك سند ملكية تحت أسماء المساهمين الأفراد. تم حل المشكلة.

استنتاج

في الواقع ، تنشأ مثل هذه المشكلات في كثير من الأحيان نظرًا لوجود العديد من الشركات الأجنبية التي اشترت عقارات على الخارطة عندما كان لا يزال مسموحًا بها ، ولم يتم تسليم العقارات إلا بعد أن دخلت اللوائح الجديدة حيز التنفيذ والتي تحظر على الشركات الأجنبية امتلاك عقارات في دبي . في مثل هذه السيناريوهات ، يتمثل أحد الحلول الممكنة في تحويل الملكية إلى أسماء فردية للمساهمين النهائيين أو إنشاء شركة فرعية في الإمارات العربية المتحدة ، على سبيل المثال. JAFZA Offshore أو شركة DIFC ، ونقل العقارات إلى اسم هذه الشركة.

تنصل: المحتوى الموجود على هذه الصفحة هو لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكل نصيحة قانونية ولا يجب استخدامه كأساس لأي إجراء أو قرار محدد. لا يوجد أي شيء في هذه الصفحة يمكن اعتباره على أنه إنشاء علاقة بين محامي وموكل أو تقديم مشورة قانونية أو خدمات قانونية لأي مسألة محددة. يُنصح مستخدمو هذا الموقع بطلب مشورة قانونية محددة من محاميهم أو مستشار قانوني فيما يتعلق بأي مسائل قانونية محددة.