Иностранная компания («компания») приобрела недвижимость в Дубае вне плана до января 2011 года, когда иностранным компаниям было разрешено владеть недвижимостью. Строительство объекта было завершено только в 2019 году, и компании необходимо было вступить во владение объектом и получить титул собственности.

Столкнувшиеся с проблемой

Начиная с января 2011 года, оффшорным компаниям больше не разрешается владеть недвижимостью в Дубае, за исключением оффшорных компаний JAFZA, зарегистрированных в Управлении свободной зоны Джебель Али.

Компании необходимо было подать заявку на получение свидетельства о праве собственности после передачи имущества. Но, очевидно, они не смогли этого сделать из-за вышеупомянутого правила, запрещающего зарубежным компаниям владеть недвижимостью в Дубае.

Анализ

13 марта 2006 года правительство Дубая издало Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай («Закон»), который регулирует вопросы владения недвижимостью физическими и юридическими лицами в эмирате Дубай.

Статья 4 Закона гласит, что иностранным лицам, при условии одобрения Правителя, могут быть предоставлены следующие права в определенных областях:

• право на приобретение в собственность недвижимого имущества без ограничений по времени; и
• Право на приобретение узуфрукта или права аренды на недвижимое имущество на срок не более 99 лет.

Слово «лицо» определяется в Законе как «физическое или юридическое лицо». Поскольку компании, в том числе иностранные, являются юридическими лицами, с юридической точки зрения, нет никаких ограничений для иностранных компаний на владение недвижимостью, в соответствии с вышеупомянутым законом.

Однако Закон дополняется различными политиками Земельного департамента Дубая (DLD), некоторые из которых опубликованы, а некоторые нет, и могут время от времени изменяться.

Одна из таких политик DLD вступила в силу 1 января 2011 года, согласно которой иностранным оффшорным компаниям (таким как BVI, Cayman Island, Panama и т.д.) было запрещено владеть недвижимостью в Дубае. Позже в список ограниченных компаний были включены и иностранные оффшорные компании. Такая политика не имеет обратной силы, что означает, что если иностранная оффшорная или оншорная компания приобрела недвижимость и получила свидетельство о праве собственности до введения вышеуказанных правил, она может оставаться владельцем такой недвижимости. Ключевым моментом здесь является регистрация права собственности и получение свидетельства о праве собственности до вступления в силу новых законов.

Очевидно, такая политика была принята по нескольким причинам. Одной из таких причин было то, что практически трудно отследить личность акционеров иностранных компаний, и такие компании могли легко передать акции без уведомления DLD, избегая таким образом уплаты пошлины за регистрацию продажи. Другие причины — обеспечение большей прозрачности и борьба с отмыванием денег.

Возвращаясь к вопросу о нашем клиенте, наш клиент — иностранная оффшорная компания, которая приобрела недвижимость off-plan в зоне free-hold, когда иностранным компаниям еще было разрешено это делать. Компания не беспокоилась до передачи собственности, которая произошла только в 2019 году, когда стороны подали документы на оформление титула. Запрос на выдачу свидетельства о праве собственности не был одобрен DLD в связи с новыми действующими правилами.

Наш клиент в любом случае должен был вступить во владение недвижимостью и обратился к нам в поисках решения.

Решение

После тщательного изучения действующих правил и норм и консультаций с Земельным департаментом Дубая мы предложили клиенту два возможных решения:

• Вариант A. Обращение в DLD за разрешением на передачу имущества в качестве дара от компании ее отдельным акционерам в тех же пропорциях, что и их доля участия в компании.
• Вариант B. Регистрация новой оффшорной компании в свободной зоне Джебель Али в Дубае (оффшорная компания JAFZA), полностью принадлежащей компании или акционерам компании с теми же пропорциями акций, что и в компании. Затем компания может получить разрешение от DLD на передачу подразделения в качестве подарка оффшорной компании JAFZA.

Клиент предпочел выбрать вариант 1, так как он был более экономичным по сравнению с вариантом 2. Мы помогли клиенту в процессе получения разрешения DLD на передачу в дар и в итоге смогли передать паи в дар на имена отдельных акционеров.

В ходе процесса мы должны были доказать конечных акционеров компании, предоставив соответствующие корпоративные документы, которые были легализованы и заверены соответствующими иностранными государственными органами, посольством ОАЭ в стране происхождения и Министерством иностранных дел в ОАЭ.

После завершения передачи дара, DLD выдал документ о праве собственности на имя отдельных акционеров. Вопрос был решен.

Заключение

На самом деле, такие вопросы возникают довольно часто, поскольку есть много иностранных компаний, которые приобрели недвижимость вне плана, когда это еще было разрешено, а объекты были переданы только после вступления в силу новых правил, запрещающих иностранным компаниям владеть недвижимостью в Дубае. В таких сценариях одним из возможных решений является дарственная передача недвижимости на имя конечных акционеров или создание дочерней компании в ОАЭ, например, оффшорной компании JAFZA или компании DIFC, и перевод недвижимости на имя такой компании.

Отказ от ответственности: Содержание этой страницы предназначено только для общей информации и не является юридической консультацией, а также не должно использоваться в качестве основы для каких-либо конкретных действий или решений. Ничто на этой странице не должно рассматриваться как создание отношений между юристом и клиентом или как предоставление юридической консультации или юридических услуг по какому-либо конкретному вопросу. Пользователям данного сайта рекомендуется обращаться за юридической консультацией к своему адвокату или юристу по любым конкретным правовым вопросам.